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房屋租赁合同的16个审查要点和9个常见问题


2017-02-22 企业法律顾问网

房屋租赁合同涉及的法律关系、法律问题较为复杂,合同履行中容易发生争议和纠纷,风险相对较大。对房屋租赁合同审查,应当注意以下一些问题:

审查要点

1.对出租主体的审查

对出租主体的审查,除审核出租人的主体资格外,还应审查出租人是否有权出租标的物,可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。

审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同,以上名称供参考),主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。

如果出租人非产权人,而是承租后再转租,还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租,应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人),相关文件应作为合同附件。

2.审查合同是否有违反强制性规定的内容

如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格,承租违法建筑等。

3.租赁标的物的准确描述

合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况,如承租的建筑面积或使用面积、楼层等,最好附图说明。此外,要对租赁物作完整描述,如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。

4.租赁标的物用途

在租赁房屋前,应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途,做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅,则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途,如用于营业、办公或仓储等。

5.关于租赁标的物周边环境的约定

如果公司承租的房屋用于营业或办公,则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定,如是否有适当的停车地点,周围是否有娱乐场所影响办公等。

6.租赁期限的审查

审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《合同法》的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”),需修改为20年以下。

7.租赁标的物交付的约定

审查是否有房屋移交方面的具体约定,如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。

8.租金条款的审查

审查有关租金的约定是否完整,具体包含以下几个方面:

1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。

2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。

3.是否有类似约定:“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外,出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”

 

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